Como Abrir Alojamento Local em Portugal em 2026

O que é o Alojamento Local?

O Alojamento Local (AL) é a atividade de prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, em estabelecimentos que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos. Em Portugal, esta atividade é regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, com as alterações introduzidas pela Lei 56/2023.

Em termos práticos, o Alojamento Local inclui:

• Moradias: habitações autónomas, como uma vivenda ou um apartamento inteiro
• Apartamentos: a modalidade mais comum, com aluguer de todo o apartamento
• Estabelecimentos de hospedagem: incluindo hostels, com quartos partilhados ou privativos
• Quartos: aluguer de um ou mais quartos dentro da residência do proprietário

Passo 1: Verifique se pode registar o seu AL

Antes de avançar com qualquer processo, é essencial verificar se o imóvel que pretende registar como AL cumpre as condições necessárias. Com as alterações da Lei 56/2023, existem novas restrições importantes:

Verificar o uso do imóvel

O imóvel deve estar afeto a uso habitacional ou uso misto (habitação e comércio/serviços). Imóveis exclusivamente comerciais não podem ser registados como AL.

Verificar as restrições do condomínio

Com a Lei 56/2023, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício de atividade de AL em frações autónomas (apartamentos em prédio em regime de propriedade horizontal). Esta oposição requer aprovação por maioria de dois terços da permilagem total do edifício. Se o seu condomínio votou contra, não poderá registar AL nessa fração.

Verificar as BHRU (Áreas de Contenção)

As câmaras municipais podem definir Áreas de Contenção onde o registo de novos AL está suspenso ou limitado. Em Lisboa, por exemplo, várias freguesias históricas têm limitações. Verifique junto da sua câmara municipal se a zona onde se situa o imóvel tem restrições em vigor.

Passo 2: Reúna os documentos necessários

Para registar um Alojamento Local em Portugal, precisa de reunir os seguintes documentos:

• Identificação do requerente: Cartão de Cidadão ou passaporte (e NIF)
• Caderneta predial urbana: documento que comprova a propriedade e uso do imóvel
• Autorização do proprietário: se for arrendatário, necessita de autorização expressa do senhorio
• Comprovativo de seguro: seguro de responsabilidade civil obrigatório para AL
• Livro de reclamações: obrigatório em formato físico ou eletrónico
• Planta do alojamento: em alguns municípios pode ser exigida

Passo 3: Registe no Balcão Único Eletrónico

O registo de Alojamento Local é feito exclusivamente online, através do Balcão Único Eletrónico (BUE), disponível em bue.gouv.pt. O processo é relativamente simples:

1. Aceda ao portal BUE e faça login com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão
2. Selecione "Alojamento Local" na categoria de serviços
3. Preencha o formulário com os dados do imóvel e do titular
4. Carregue os documentos necessários
5. Submeta o pedido

Após a submissão, receberá um número de registo provisório. O processo é baseado no princípio da mera comunicação prévia, o que significa que pode iniciar a atividade imediatamente após o registo, sem necessidade de aguardar aprovação formal.

Passo 4: Obtenha o número RNAL

O RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) é o número de registo atribuído ao seu estabelecimento. Este número é essencial porque:

• Deve ser exibido em toda a publicidade e anúncios nas plataformas (Airbnb, Booking.com, etc.)
• É necessário para emitir faturas de serviços de alojamento
• Comprova que o seu AL é legal e está registado
• Fica inscrito no portal do Turismo de Portugal

Passo 5: Registe a atividade no Fisco

Para poder cobrar pelas estadas e emitir recibos, precisa de estar registado para exercer atividade como trabalhador independente ou empresa. Os passos são:

1. Aceda ao Portal das Finanças (e-fatura.irs.gov.pt)
2. Abra atividade como trabalhador independente, indicando o CAE 55201 (Turismo em Espaço Rural) ou 55111 (Hotéis com restaurante) conforme o tipo de AL
3. Escolha o regime de tributação (simplificado ou contabilidade organizada)
4. Para a maioria dos pequenos proprietários, o regime simplificado é suficiente

Passo 6: Prepare o alojamento

Para poder operar, o alojamento deve cumprir os requisitos mínimos de segurança e conforto estabelecidos na lei:

• Segurança: extintor, detetor de fumo, kit de primeiros socorros, manta de emergência
• Informações ao hóspede: lista de contactos de emergência, regras da casa, instruções de evacuação
• Condições de higiene: o espaço deve estar limpo e em boas condições
• Temperatura: sistema de aquecimento ou ar condicionado (recomendado)
• Internet: embora não obrigatória, é hoje uma expectativa dos hóspedes

Passo 7: Contrate um seguro de responsabilidade civil

O seguro de responsabilidade civil para AL é obrigatório por lei. Cobre danos causados a hóspedes e terceiros durante o período de alojamento. O custo médio varia entre €300 e €500 por ano, dependendo da dimensão do imóvel e da cobertura escolhida.

Principais seguradoras que oferecem produtos específicos para AL em Portugal: Fidelidade, Generali, Ageas, Liberty Seguros.

Passo 8: Registe nas plataformas e comece a alugar

Com o registo RNAL obtido e o imóvel pronto, pode criar os seus anúncios nas plataformas de alojamento turístico:

• Airbnb: comissão média de 3% para o anfitrião
• Booking.com: comissão de cerca de 15% sobre o valor da reserva
• VRBO / HomeAway: alternativa focada em famílias e estadias mais longas
• Site próprio: evita comissões mas exige maior esforço de marketing

Lembre-se: em todas as plataformas é obrigatório indicar o número RNAL no anúncio. O incumprimento pode resultar em coimas.

Passo 9: Cumpra as obrigações fiscais

Enquanto proprietário de AL, tem obrigações fiscais regulares:

• Emissão de recibos verdes: emita recibo eletrónico por cada reserva no Portal das Finanças
• IRS anual: declare os rendimentos de AL no IRS (categoria B ou F)
• Taxa turística municipal: em Lisboa (€2/noite), Porto (€2/noite) e outros municípios, deve cobrar e entregar a taxa à câmara
• Contribuição extraordinária do AL (CEAL): imposto específico para proprietários de AL em zonas de pressão

Custos de abertura de um AL

Além dos custos de preparação do imóvel, conte com os seguintes custos iniciais:

• Taxa de registo municipal: €0 a €200 (varia por município)
• Seguro de responsabilidade civil: €300 a €500/ano
• Livro de reclamações eletrónico: ~€30/ano
• Fotografia profissional do imóvel: €150 a €400
• Equipamento de segurança (extintor, detetor de fumo, kit de emergência): €50 a €150

Calcule a rentabilidade do seu AL

Antes de investir, é fundamental perceber se o seu alojamento pode gerar rendimento suficiente para cobrir os custos e ainda ser lucrativo. Use a Calculadora AL para simular receitas, custos e rentabilidade do seu imóvel.

Perguntas Frequentes

Posso abrir AL num imóvel arrendado?

Sim, mas apenas com autorização expressa do proprietário/senhorio. Essa autorização deve estar por escrito. Sem ela, o registo pode ser cancelado e está sujeito a coimas.

Quanto tempo demora o registo?

O registo é quase imediato após a submissão online. O número RNAL é atribuído automaticamente. No entanto, a câmara municipal tem 60 dias para verificar a conformidade e, se necessário, cancelar o registo.

O que acontece se operar sem registo?

Operar AL sem registo é ilegal e pode resultar em coimas entre €2.500 e €50.000, dependendo da gravidade da infração.

Tenho de informar os hóspedes estrangeiros à SEF/AIMA?

Sim. É obrigatório comunicar os dados dos hóspedes estrangeiros ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, atualmente AIMA) através do sistema SIBA, no prazo de 3 dias após o check-in.