Impostos no Alojamento Local em 2026

A fiscalidade do Alojamento Local em Portugal

A fiscalidade do Alojamento Local (AL) é um dos temas que mais dúvidas levanta entre os proprietários. Em Portugal, os rendimentos de AL estão sujeitos a vários impostos e contribuições. Este guia explica todos de forma clara.

1. IRS — Imposto sobre o Rendimento

Os rendimentos de AL podem ser tributados em dois regimes diferentes, à escolha do proprietário:

Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais)

Esta é a categoria padrão para rendimentos de AL. Em regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 sobre as receitas brutas, o que significa que apenas 35% do rendimento é considerado para efeitos de tributação.

Exemplo prático: Se faturar €20.000 num ano, apenas €7.000 (35%) serão sujeitos a IRS, às taxas progressivas normais do IRS.

Categoria F (rendimentos prediais)

Pode optar por tributar os rendimentos de AL na Categoria F, como se fosse um arrendamento convencional. Neste caso, o rendimento líquido (após dedução de despesas como condomínio, seguros, manutenção) é tributado a uma taxa liberatória de 25%.

Esta opção pode ser mais vantajosa quando tem muitas despesas dedutíveis ou quando o imóvel não é explorado a tempo inteiro.

2. IVA — Imposto sobre o Valor Acrescentado

Os serviços de alojamento turístico estão sujeitos a IVA à taxa reduzida de 6%. No entanto, se o seu volume de negócios anual não ultrapassar €14.500 (limite de isenção de IVA para pequenos operadores), pode estar isento de IVA.

Se ultrapassar este limite, terá de:

Registar-se para efeitos de IVA nas Finanças
Emitir faturas com IVA a 6%
Entregar declarações periódicas de IVA (trimestral)
Entregar o IVA cobrado ao Estado

3. Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)

Criada pela Lei 56/2023, a CEAL é um imposto específico para proprietários de AL em zonas de pressão urbanística. A taxa é calculada com base nas receitas de AL e varia consoante a localização.

Quem está sujeito à CEAL:

Proprietários de AL em municípios classificados como zonas de pressão urbanística
Inclui Lisboa, Porto e muitos outros municípios do litoral

A CEAL é calculada automaticamente pelas Finanças com base nas receitas declaradas. O pagamento é feito em setembro de cada ano.

4. Taxa Turística Municipal

A taxa turística é cobrada por noite, por hóspede adulto. Não é tecnicamente um imposto do proprietário — é cobrada ao hóspede — mas o proprietário é responsável por cobrá-la e entregá-la à câmara municipal.

Valores em 2026:

Lisboa: €2,00 por noite/pessoa (máximo 7 noites)
Porto: €2,00 por noite/pessoa
Cascais: €2,00 por noite/pessoa
Sintra: €1,00 por noite/pessoa
Outros municípios — consulte a câmara municipal local

5. Segurança Social

Se gerir o AL como trabalhador independente (recibos verdes), pode ter obrigações de contribuição para a Segurança Social. No entanto, existe isenção se:

Os rendimentos de AL forem inferiores a 6 vezes o IAS anual (~€5.765 em 2025)
Já tiver descontos para a Segurança Social por outra via (emprego por conta de outrem)

Regime simplificado vs. contabilidade organizada

Para a maioria dos proprietários de AL com receitas abaixo de €200.000/ano, o regime simplificado é suficiente e muito mais simples. Acima desse valor, é obrigatório o regime de contabilidade organizada (com necessidade de TOC — Técnico Oficial de Contas).

Deduções e despesas aceites

No regime de contabilidade organizada (ou em Categoria F), podem ser deduzidas as seguintes despesas:

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Condomínio
Seguros
Despesas de manutenção e reparação
Comissões das plataformas (Airbnb, Booking)
Serviços de limpeza
Publicidade e marketing
Juros do crédito habitação (em alguns casos)

Calendário fiscal do proprietário de AL

Janeiro–Abril: Emissão de recibos verdes mensais
Março: Entrega da declaração de IVA (4.º trimestre do ano anterior)
Abril: Início da campanha do IRS
Junho: Prazo de entrega do IRS
Julho: Pagamento do IRS (se aplicável)
Setembro: Pagamento da CEAL

Perguntas Frequentes

Preciso de contabilista para gerir o meu AL?

Para rendimentos baixos (abaixo de €14.500/ano) e em regime simplificado, pode gerir as suas obrigações fiscais sem contabilista. Para situações mais complexas ou volumes de negócio superiores, recomenda-se um contabilista ou TOC.

Posso deduzir a renda que pago pelo imóvel?

Sim, se pagar renda pelo imóvel e tiver autorização do proprietário para o explorar como AL, a renda pode ser deduzida como despesa em contabilidade organizada ou Categoria F.

A CEAL é devolvida se encerrar o AL?

A CEAL é calculada sobre os rendimentos do ano anterior. Se encerrar o AL em 2025, não pagará CEAL em 2026 (referente a 2025, que não terá rendimentos).