IRS no Alojamento Local: Categoria B ou Categoria F?

Como declarar rendimentos de AL no IRS

Os rendimentos provenientes de Alojamento Local devem ser declarados no IRS anualmente, na campanha fiscal que decorre entre abril e junho. A grande questão é: em que categoria declarar?

Categoria B — Rendimentos Empresariais e Profissionais

A Categoria B é a categoria padrão para rendimentos de AL. Aplica-se a quem está registado como trabalhador independente com atividade de AL.

Regime Simplificado (Categoria B)

No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 às receitas de AL. Isto significa que apenas 35% das suas receitas brutas são consideradas como rendimento tributável.

Exemplo:

• Receitas brutas de AL em 2024: €18.000
• Rendimento tributável: €18.000 × 0,35 = €6.300
• IRS calculado sobre €6.300 às taxas progressivas aplicáveis

Vantagens do Regime Simplificado (Cat. B)

• Simples — não precisa de contabilista
• Coeficiente de 0,35 é favorável se as despesas reais forem baixas
• Não precisa de guardar faturas de despesas (no regime simplificado)

Desvantagens do Regime Simplificado

• Se as despesas reais forem superiores a 65% das receitas, perde vantagem
• Não pode deduzir despesas reais

Contabilidade Organizada (Categoria B)

Para receitas acima de €200.000/ano, é obrigatório o regime de contabilidade organizada. Neste regime, o lucro real (receitas - despesas) é tributado. Requer TOC (Técnico Oficial de Contas).

Categoria F — Rendimentos Prediais

Pode optar por tributar os rendimentos de AL na Categoria F, que é a categoria dos rendimentos de arrendamento. Esta opção tem características distintas:

Como funciona a Categoria F

• Taxa liberatória de 25% sobre o rendimento líquido
• Dedução de despesas reais: condomínio, IMI, seguros, manutenção
• Pode ser mais vantajosa se tiver muitas despesas dedutíveis

Exemplo:

• Receitas: €15.000
• Despesas dedutíveis: €5.000 (condomínio, IMI, manutenção)
• Rendimento líquido: €10.000
• IRS: €10.000 × 25% = €2.500

Vantagens da Categoria F

• Taxa fixa de 25% (pode ser inferior às taxas progressivas para rendimentos médios/altos)
• Dedução de despesas reais
• Mais simples de calcular se as despesas são fáceis de documentar

Desvantagens da Categoria F

• Não se beneficia do coeficiente 0,35
• Precisa de guardar todas as faturas de despesas
• Não pode acumular com alguns benefícios fiscais de Cat. B

Qual categoria escolher? A decisão

A escolha depende da sua situação específica. Em geral:

• Categoria B (simplificado) é melhor se as suas despesas reais são baixas (menos de 65% das receitas)
• Categoria F pode ser melhor se tem muitas despesas dedutíveis e/ou rendimentos mais altos onde a taxa de 25% é inferior à taxa marginal

Para rendimentos acima de €20.000/ano, recomenda-se consultar um contabilista para simular ambas as opções.

Como preencher a declaração de IRS

Para declarar rendimentos de AL no IRS:

1. Aceda ao Portal das Finanças em irs.gov.pt
2. Selecione "Entregar Declaração" no período de campanha (abril-junho)
3. Na declaração Modelo 3, preencha o Anexo B (para Categoria B) ou Anexo F (para Categoria F)
4. Indique as receitas totais de AL
5. Se usar Categoria F, indique também as despesas dedutíveis

Perguntas Frequentes

Posso mudar de categoria B para F de um ano para o outro?

Sim, pode optar pela categoria mais vantajosa a cada ano, dentro das regras aplicáveis.

O que acontece se não declarar os rendimentos de AL?

A não declaração é considerada fraude fiscal, sujeita a coimas e juros compensatórios. As plataformas (Airbnb, Booking) reportam dados às autoridades fiscais. Não vale a pena o risco.

Posso deduzir as comissões das plataformas?

Em Categoria F ou em contabilidade organizada (Cat. B), sim. As comissões pagas ao Airbnb e Booking são uma despesa de exploração dedutível.