O que Mudou no Alojamento Local com a Lei 56/2023
O veto dos condomínios, as áreas de contenção e a nova transmissibilidade das licenças: o que a Lei 56/2023 alterou de facto.
A Lei 56/2023 e o impacto no Alojamento Local
A Lei 56/2023, aprovada pela Assembleia da República em outubro de 2023, introduziu alterações profundas ao regime do Alojamento Local em Portugal. Esta lei, parte do pacote "Mais Habitação", tinha como objetivo equilibrar o mercado de habitação e reduzir a pressão do turismo em zonas urbanas densas.
Principais alterações introduzidas
1. Direito de veto do condomínio
Uma das mudanças mais significativas foi a atribuição à assembleia de condóminos do direito de se opor ao exercício de AL em frações do edifício. Os detalhes:
- A oposição requer aprovação por maioria de dois terços da permilagem do edifício
- A deliberação é válida por quatro anos (renováveis)
- Os registos existentes não foram imediatamente cancelados — têm prazo de transição
- Licenças válidas antes da lei mantêm-se até ao fim do prazo ou até transmissão do imóvel
2. BHRU — Bolsas de Habitação de Reabilitação Urbana
A lei criou o conceito de Áreas de Contenção (BHRU), zonas onde as câmaras municipais podem suspender ou limitar a atribuição de novos registos de AL. Nas BHRU:
- Novos registos de AL podem ser suspensos
- Cada câmara define as suas próprias regras dentro das BHRU
- Lisboa e Porto foram os primeiros a criar zonas de contenção
3. Suspensão de novos registos
A lei previa uma suspensão temporária de novos registos de AL em determinadas circunstâncias, embora esta medida tenha gerado contestação e algumas alterações subsequentes.
4. Transmissibilidade das licenças
Com a lei anterior, as licenças de AL eram transmissíveis com o imóvel. A Lei 56/2023 limitou esta transmissibilidade:
- Em caso de venda do imóvel, o novo proprietário já não herda automaticamente o AL
- O comprador terá de solicitar novo registo, sujeito às regras em vigor
- Esta regra gerou forte contestação da indústria
5. Reforço das coimas
As sanções por incumprimento foram reforçadas:
- Exploração sem registo: coima de €2.500 a €50.000
- Não afixação do número RNAL: coima de €500 a €5.000
- Incumprimento de regras de segurança: coima de €1.000 a €10.000
O que a lei não mudou
Importa também clarificar o que se manteve inalterado:
- O processo de registo online pelo BUE mantém-se
- Os requisitos mínimos do alojamento (segurança, higiene) mantêm-se
- A obrigatoriedade de seguro e livro de reclamações mantém-se
- As obrigações fiscais são as mesmas
Impacto prático para proprietários existentes
Se já tem um AL registado antes de outubro de 2023:
- O seu registo mantém-se válido
- Pode continuar a operar normalmente
- Mas se vender o imóvel, o comprador não herda o registo
- Se o condomínio votar contra, pode ser afetado no futuro
Contestação da lei e desenvolvimentos subsequentes
A Lei 56/2023 foi alvo de forte contestação por parte da ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) e de proprietários. Alguns pontos foram considerados inconstitucionais e estão em análise. Mantenha-se atualizado sobre os desenvolvimentos legislativos, que podem trazer novas alterações.
Perguntas Frequentes
A lei obrigou proprietários a fechar os seus AL?
Não imediatamente. Os registos existentes mantêm-se. No entanto, se o condomínio votar contra, o proprietário pode ter de encerrar no futuro. As zonas de contenção também podem afetar renovações de licença.
O condomínio pode fechar o meu AL retroativamente?
A deliberação do condomínio não tem efeito imediato retroativo. Os registos pré-existentes têm períodos de transição. Consulte um advogado se esta situação o afeta.
O que é a ALEP e como pode ajudar?
A ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) é a principal associação do setor. Oferece apoio jurídico, informação atualizada e representa os interesses dos proprietários junto do legislador. Consulte alep.pt para mais informação.