Condomínio e Alojamento Local: o que diz a lei
Pode o condomínio proibir o seu AL? Como funciona o processo de votação e o que fazer se a deliberação for contra si.
O condomínio e o Alojamento Local — o que mudou
Com a Lei 56/2023, a relação entre proprietários de Alojamento Local e os seus condomínios mudou significativamente. Esta lei atribuiu aos condomínios o poder de se opor à atividade de AL nas frações do edifício, o que gerou muita incerteza e preocupação entre os proprietários.
Pode o condomínio proibir o meu AL?
Sim, com determinadas condições. A assembleia de condóminos pode deliberar contra a atividade de AL em frações do edifício, mas para isso precisa de:
- Aprovação por maioria de dois terços da permilagem total do edifício
- Deliberação tomada em assembleia de condóminos regularmente convocada
- Ata da assembleia devidamente lavrada
Se estas condições forem cumpridas, a deliberação é vinculativa para todos os proprietários do edifício.
Quando produz efeito a deliberação do condomínio?
A lei estabelece períodos de transição para proteger os proprietários com AL já registado:
- Se o seu AL foi registado antes da lei, tem um prazo de transição antes de ter de encerrar
- Novos registos em edifícios onde o condomínio já deliberou contra não são possíveis
- Os detalhes dos prazos de transição estão sujeitos a interpretação e podem ser clarificados por regulamentação futura
Como funciona a votação do condomínio
A deliberação sobre AL segue o processo normal de assembleia de condóminos:
- Convocatória enviada a todos os condóminos com, pelo menos, 10 dias de antecedência
- A ordem de trabalhos deve incluir explicitamente o ponto sobre AL
- Votação em assembleia (presencial ou por representação)
- Aprovação por dois terços da permilagem (não por número de votos)
- Registo da deliberação em ata
- Comunicação à câmara municipal
Como me defender enquanto proprietário de AL
Se é proprietário de AL e o condomínio está a tentar votar contra, pode:
- Comparecer à assembleia e votar contra a deliberação
- Convencer outros condóminos a votarem com você (precisa de bloquear mais de um terço da permilagem)
- Verificar irregularidades no processo de convocatória ou votação
- Consultar um advogado especializado em direito do condomínio
- Contactar a ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) para apoio
Regras de AL no regulamento do condomínio
Mesmo que o condomínio não vote contra o AL, pode regulamentar a atividade:
- Horários de check-in e check-out
- Regras para hóspedes nas áreas comuns
- Regras de ruído
- Uso de elevadores com bagagens
Estas regras devem ser razoáveis e não podem proibir a atividade em si.
Obrigações do proprietário de AL para com o condomínio
Enquanto proprietário de AL, tem obrigações para com o condomínio:
- Pagar quotas de condomínio normalmente
- Responder por danos causados por hóspedes às partes comuns
- Informar o administrador do condomínio sobre a atividade de AL
- Cumprir o regulamento do condomínio
- Assegurar que os hóspedes conhecem e respeitam as regras do edifício
Perguntas Frequentes
O condomínio pode proibir AL num edifício antigo sem regime de propriedade horizontal?
Apenas os edifícios em regime de propriedade horizontal têm assembleia de condóminos com estes poderes. Em edifícios sem este regime, as regras podem ser diferentes.
Se o condomínio votar contra, perco imediatamente o meu registo RNAL?
Não imediatamente. A lei prevê períodos de transição. Consulte um advogado para perceber o calendário que se aplica ao seu caso.
Posso vender o imóvel com o AL ativo se o condomínio votou contra?
O comprador não herdará o AL (pela Lei 56/2023, a transmissão já é limitada). E se o condomínio deliberou contra, o comprador não poderá sequer registar novo AL.