IRS no Alojamento Local: Categoria B ou Categoria F?
As diferenças entre as duas categorias, quando cada uma compensa e como preencher a declaração de IRS se tiver rendimentos de AL.
Como declarar rendimentos de AL no IRS
Os rendimentos provenientes de Alojamento Local devem ser declarados no IRS anualmente, na campanha fiscal que decorre entre abril e junho. A grande questão é: em que categoria declarar?
Categoria B — Rendimentos Empresariais e Profissionais
A Categoria B é a categoria padrão para rendimentos de AL. Aplica-se a quem está registado como trabalhador independente com atividade de AL.
Regime Simplificado (Categoria B)
No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 às receitas de AL. Isto significa que apenas 35% das suas receitas brutas são consideradas como rendimento tributável.
Exemplo:
- Receitas brutas de AL em 2024: €18.000
- Rendimento tributável: €18.000 × 0,35 = €6.300
- IRS calculado sobre €6.300 às taxas progressivas aplicáveis
Vantagens do Regime Simplificado (Cat. B)
- Simples — não precisa de contabilista
- Coeficiente de 0,35 é favorável se as despesas reais forem baixas
- Não precisa de guardar faturas de despesas (no regime simplificado)
Desvantagens do Regime Simplificado
- Se as despesas reais forem superiores a 65% das receitas, perde vantagem
- Não pode deduzir despesas reais
Contabilidade Organizada (Categoria B)
Para receitas acima de €200.000/ano, é obrigatório o regime de contabilidade organizada. Neste regime, o lucro real (receitas - despesas) é tributado. Requer TOC (Técnico Oficial de Contas).
Categoria F — Rendimentos Prediais
Pode optar por tributar os rendimentos de AL na Categoria F, que é a categoria dos rendimentos de arrendamento. Esta opção tem características distintas:
Como funciona a Categoria F
- Taxa liberatória de 25% sobre o rendimento líquido
- Dedução de despesas reais: condomínio, IMI, seguros, manutenção
- Pode ser mais vantajosa se tiver muitas despesas dedutíveis
Exemplo:
- Receitas: €15.000
- Despesas dedutíveis: €5.000 (condomínio, IMI, manutenção)
- Rendimento líquido: €10.000
- IRS: €10.000 × 25% = €2.500
Vantagens da Categoria F
- Taxa fixa de 25% (pode ser inferior às taxas progressivas para rendimentos médios/altos)
- Dedução de despesas reais
- Mais simples de calcular se as despesas são fáceis de documentar
Desvantagens da Categoria F
- Não se beneficia do coeficiente 0,35
- Precisa de guardar todas as faturas de despesas
- Não pode acumular com alguns benefícios fiscais de Cat. B
Qual categoria escolher? A decisão
A escolha depende da sua situação específica. Em geral:
- Categoria B (simplificado) é melhor se as suas despesas reais são baixas (menos de 65% das receitas)
- Categoria F pode ser melhor se tem muitas despesas dedutíveis e/ou rendimentos mais altos onde a taxa de 25% é inferior à taxa marginal
Para rendimentos acima de €20.000/ano, recomenda-se consultar um contabilista para simular ambas as opções.
Como preencher a declaração de IRS
Para declarar rendimentos de AL no IRS:
- Aceda ao Portal das Finanças em irs.gov.pt
- Selecione "Entregar Declaração" no período de campanha (abril-junho)
- Na declaração Modelo 3, preencha o Anexo B (para Categoria B) ou Anexo F (para Categoria F)
- Indique as receitas totais de AL
- Se usar Categoria F, indique também as despesas dedutíveis
Perguntas Frequentes
Posso mudar de categoria B para F de um ano para o outro?
Sim, pode optar pela categoria mais vantajosa a cada ano, dentro das regras aplicáveis.
O que acontece se não declarar os rendimentos de AL?
A não declaração é considerada fraude fiscal, sujeita a coimas e juros compensatórios. As plataformas (Airbnb, Booking) reportam dados às autoridades fiscais. Não vale a pena o risco.
Posso deduzir as comissões das plataformas?
Em Categoria F ou em contabilidade organizada (Cat. B), sim. As comissões pagas ao Airbnb e Booking são uma despesa de exploração dedutível.